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房产税改革当先立法后推进盘楼

发布时间:2019-11-22 15:41:01 阅读: 来源:床头柜厂家

房产税改革当先立法后推进

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,在完善税制方面,提出了包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源 税和环境税等在内的一揽子改革方案,其中“加快房地产税立法”的表述引人关注。

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,在完善税制方面,提出了包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源 税和环境税等在内的一揽子改革方案,其中“加快房地产税立法”的表述引人关注。这不但因为人们对房产税在房地产宏观调控中的作用寄予厚望,还因为与在缺乏 统一法律规范的情况下进行试点的做法比较,房产税先立法后推进,在改革思路上有新意。

扩围改革势在必行

关于房产税改革,早在十年前,在十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,就已提出:“实施城镇建设税费改 革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”经历了长达十年的理论准备、专家争议、社会讨论后,在上海和重庆已对房产税进行试点的 情况下,征收房产税已逐渐被社会认可,改革扩围也已势在必行。

房产税改革扩围之所以必要,是由于我国相关税收制度不合理。我国现行房产税收体系具有流通经营税费重、持有居住税费轻的特点,即在房地产开发销售、 转让和持有三个主要环节中,征税主要集中在开发销售和转让环节,较少在持有环节。故而,无论从税收合理性、税收制度公平性,还是从地方财政可持续性方面出 发,都有必要进行房产税改革。同时,这一改革必须考虑可行性。从上海和重庆的房产税试点方案看,对增量房中的投资性购房,均按较低税率征税,这反映出房产 税改革试点的主旨并不在于建立制度合理的最优方案,而是选择现实可行的次优方案。这种做法因符合对大多数房产持有者不征税的利益要求,从而能被社会广泛接 受,是现实可行的改革方案。

功能作用有待提升

房产税具有取得财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能。财政收入功能主要指增加财政收入,尤其是增加地方财政收入,是房产税最基本和本质的 功能。调节收入分配功能主要指房产税具有促进财富公平分配、缩小收入差距的功能。对持有环节征收房产税,会增加房产持有成本,影响纳税人对房产购置和使用 的决策,从而对房地产市场供求和价格产生影响,这就是房产税的调控功能。

虽然房产税理论上有以上三大功能,但从上海和重庆的现行试点效果看,作用并不明显。在财政收入方面,2012年上海市税务部门已对20.8万套住房 完成了房产税的征免认定,其中应税住房约3.7万套,约占已认定住房总数的17.8%。再加上2011年认定的近2万套应税住房,到今年底估计再增加5万 套,以此计算,全年应税房产约为10万套,总收入大致在5亿元,平均每套5000元左右,取得财政收入的作用极有限。在调节收入分配方面,虽然设置了累进 税率,但因征收规模过小,作用难以有效发挥。在调控方面,收取房产税后,房地产价格仍持续上涨,反映了房产税与房地产调控的关联性较弱。

要提升房产税功能和发挥房产税作用,不仅要扩大房产税试点和深化房产税改革,更重要的是合理定位房产税的功能和作用。从其功能的逻辑关系和未来趋势 看,应确立取得财政收入为主、调节收入分配和调控为辅的房产税功能作用定位。原因在于,筹集财政收入是税收最本质的功能,房产税作为我国最具增长潜力的税 源,在未来流转税比重趋于下降、所得税和财产税比重上升的税制结构性调整中,以及在房地产开发转让环节税收比重下降、房地产持有环节税收比重上升的房地产 税收体系调整中,均将发挥重要作用,并将为地方财政提供日益增长、可持续的税收来源。另两种作用则处于从属地位,不会改变。

推进须立法先行

在我国,虽然房产税试点改革已为大多数人接受,试点扩围也是改革趋势,但因缺少系统规范的法律制度,推进改革困难重重。这次十八届三中全会提出先立法再推行的主张,正当其时。房产税立法,需破解以下难题。

房产税立法涉及的基本问题,是确认征税范围。上海目前对增量房征税,对存量房不征税;重庆除独幢别墅外也是只对增量房征税。之所以选择增量房征税, 主要考虑的是征收管理的可行性。对增量房征税,体现先告知再征税的原则,在居民接受方面有可行性。同时,可以按照交易价格对增量房征税,这样也相对简单, 在管理方面有可行性。从时点上看,随着时间推移,当期增量房会变成存量房,当年征收房产税的增量房在下一年度也可称为存量房。从长远来讲,通过转让交易, 存量房绝大部分将转变成增量房。

房产税立法还涉及普遍征税和选择征税的抉择。上海和重庆目前都采取选择性征税方式,但征税依据有区别。上海依据户籍、套数和面积三个标准计算征税, 而重庆依据地区、价格、套数和面积四个标准计算征税。对增量房实行选择性征税,是现行上海和重庆房产税的基本模式。出发点是,居民为满足基本生活之需购置房产不征税,主要针对购置投资性房产征税,从而发挥其调节收入分配和调控经济的作用。但选择性征税也存在问题,一是使得税收制度复杂化,二是不符合财产税的普遍征税原则,三是不符合公平原则。

房产税立法的第三个问题是,计税采用交易价格还是评估价格。上海和重庆都采用交易价格作为计税价格。主张交易价格的理由,主要是基于对增量房征税, 并且以静态视角分析,同时现实中房产价格还处于上涨过程中。但如果对存量房征税,或者以动态视角对增量房征税,采用交易价格可能会显得不合时宜。从长期动 态分析,以评估价格替代交易价格是趋势。

房产税立法的最后问题是税率结构,涉及比例税率和累进税率选择。累进税率有按价格和数量两种计算办法,目前上海和重庆的个人住房房产税 税率,总体按交易价格确定。在对增量房征税,同时限购和限贷的前提下,依据交易价格确定税率,有其合理性和必要性。但从未来的改革方向看,当需要采用房产 税进行调控时,或要对存量房征税时,可以将税率以交易价格来设计的做法,改为以房产套数来设计。

房产税立法面临艰难选择,关键是对房产税的合理定位。需要有合理、可行的法律先行,来规范房产税改革。

来源:东方早报

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